Как безопасно покупать «вторичку» после дела Долиной

Вы стали собственником, а через полгода к вам приходят с судебными приставами и выселяют. Как итог: вы остаетесь на улице с ипотечными кредитами на несколько миллионов...Представили? А ведь это, увы, не вымысел. Это суровая реальность.

Что сейчас творится на рынке вторичной недвижимости? Это уже не отдельные случаи, а настоящая эпидемия.

После продажи квартиры Лариса Долина сообщила правоохранительным органам, что ее обманули злоумышленники, представившись сотрудниками ФСБ и Росфинмониторинга и ввели в заблуждение о том, что мошенники получили доступ к ее банковским счетам и оформили кредит на принадлежащую ей квартиру. И якобы для того, чтобы спасти квартиру она должна принять участие в специальной операции и срочно продать эту квартиру, потому что деньги с продажи квартиры необходимо направить на погашение кредита и снятие залога с ее же, якобы заложенной квартиры.

Сейчас через госуслуги можно бесплатно заказать выписку из ЕГРН и получить ее за несколько минут. Лариса Долина могла бы на этом этапе распрощаться с мошенниками, получив информацию о том, что никакого залога в выписке из ЕГРН на ее квартире нет.

Однако после сообщения от злоумышленников Лариса Долина обратилась в агентство недвижимости, которое ей посоветовали мошенники. И на этом этапе продавцы сталкиваются с бюрократией, обменом документами с агентством недвижимости включая и выписки из ЕГРН. Один из первых документов, которые запрашивают риелторы это выписка из ЕГРН, они проверяют возможные технические ошибки, описки, опечатки, обременения, залоги, аресты и другую информацию, которую постоянно согласовывают с продавцом.

Таким образом продавцу квартиры не узнать о залоге – невозможно.

Далее агентством недвижимости для Ларисы Долиной были найдены покупатели и 24 мая 2024 года между Ларисой Долиной и покупателем был заключен предварительный договор купли продажи и только через месяц 20 июня заключен основной договор купли-продажи. Разница в месяц.

То есть даже если человека ввели в заблуждение, то за месяц можно очнуться и прийти в себя это не мимолетный развод. Подписание договора с разницей в месяц — это достаточный срок, чтобы хорошо подумать.

В решении суда указано: по мнению Ларисы долиной стоимость квартиры была установлена существенно ниже рыночной и составила 112 миллионов рублей. Таким образом Лариса Долина считает, что цена в 112 миллионов рублей — это цена ниже рыночной. Хотя по рынку квартира стоила 130 миллионов рублей. Свидетели и риелтор сообщили, что во время осмотра квартиры покупатель из-за того, что по ее расчетам в ремонт нужно было вложить более 40 миллионов рублей, попросила сделать скидку до 110 миллионов и продавец с покупателем пришли к соглашению, что продавец готов продать квартиру за 112 миллионов рублей.

В суде представлено два отчета об оценке: у покупателя, что отчет об оценке стоит 124 миллиона рублей, а у в отчете Ларисы Долиной, что квартира стоит 205 миллионов рублей.

Оценка в 205 миллионов рублей конечно же завышенная, риелторы в решении суда сообщают, что рынок этой квартиры был 130 миллионов рублей.

24 июня 2024 года право собственности зарегистрировано на покупателя, но Долина указывает, что квартира не была передана, передаточный акт не подписывался и по настоящее время Долина проживает в квартире с членами ее семьи. То есть Долина выставила два существенных условия в договоре: первое - деньги передаются только наличными, второе – чтобы она не выписывалась из квартиры до получения денег. Как будто бы знала, что оба этих условия будут рассматриваться судом в ее пользу.

В договоре купли-продажи было прописано, что Ларисе Долиной дается 21 день, для выписки из квартиры и для передачи квартиры покупателю. Но ни того, ни другого она не сделала.

Покупатель через 21 день обратился к Ларисе Долиной с просьбой передать ей квартиру, Лариса Долина заблокировала покупателя и только после этого обратилась в полицию.

Вопрос: где она была в течение почти месяца? По ее словам, деньги мошенникам она передала в течение недели после получения. Деньги она получила 26 июня и почти месяц не обращалась в полицию. И только когда покупатель попросил передать квартиру, Долина обратилась в полицию с заявлением о том, что была обманута. 3 августа было возбуждено уголовное дело, где Лариса Долина была признана потерпевшей.

И именно из-за того, что в иске Лариса Долина сообщает то, что она не выписалась из квартиры, свидетельствует о том, что у нее не было воли по ее продажи - это новый прецендент, такого ранее не было.

Одновременно с этим Лариса Долина указывает, что покупатель зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя с видом деятельности аренда и управление недвижимости. То есть покупатель профессионал на рынке недвижимости. И что, заключая эти договоры покупатель не проявила разумной осмотрительности и осторожности, проигнорировала все сопутствующие сделки обстоятельства очевидно свидетельствующие об искажении воли истца.

То есть продавец, который заранее обманывает, он считается добросовестным, а покупатель, который не разобрался, что его могут обманывать считается недобросовестным.

В решении суда так же указано: покупатель не запрашивал объяснения о причинах продажи, о наличии иного жилья - есть ли у Ларисы Долиной другое жилье. Покупатель не запросил у Долиной справки из психоневрологического диспансера, не требовал нотариального удостоверения сделки что, по ее мнению, является обычной практикой для заключения сделок.

Все это вменяется в вину покупателю и поэтому будучи профессионалом на рынке недвижимости покупатель сам виноват.

И под финал: покупатель рассчитался с продавцом наличными средствами, судом не установлен факт получения продавцом денежных средств и, в связи с этим не было применено правило двусторонней реституции, когда продавцу возвращается имущество, а покупателю денежные средства. Уважаемые покупатели, пожалуйста, все сделки совершайте в безналичной форме оплаты – это единственное форма оплаты договора, которая принимается судом, как доказательство исполнения договора покупателем.

Краткий вывод и чек-лист: как безопасно покупать «вторичку»

Дело Долиной подсветило главный риск вторички: суды могут признавать сделки недействительными, если воля продавца была искажена, а расчёты — не подтверждены. Безопасность держится на трёх китах: прозрачная юридическая проверка квартиры, доказуемая воля продавца и безналичные платежи. Перед сделкой важно проверить квартиру перед покупкой — в этом поможет юрист недвижимость.

Главные уязвимости — социальная инженерия и расчёты наличными. Даже «чистое» ЕГРН не спасёт, если нет доказательств свободного волеизъявления продавца и прозрачной оплаты. Используйте нотариальную форму, видео/аудиофиксацию согласия и банковские инструменты расчётов (эскроу, аккредитив). Это снижает шансы оспаривания и потери денег.

Документы и объект

• Получите актуальную выписку ЕГРН (права, обременения, аресты, история переходов).
• Проверьте основание владения (ДКП, наследство, дарение), согласие супруга(и) при необходимости.
• Сверьте технические данные: адрес, площадь, кадастровый номер и стоимость.

Воля продавца

• Личная встреча, фиксируйте согласие на условия (цена, порядок расчётов) — протокол/видео.
• Для повышенного риска — нотариальная форма, доверенности проверяйте по реестрам.
• Избегайте «срочности» и аномальных скидок без объяснимых причин.

Расчёты

• Только безналичные инструменты: эскроу/аккредитив/безналичный счет нотариуса.
• Не используйте наличные — в суде их сложно доказать.
• Привяжите передачу ключей и передаточный акт к моменту оплаты.

Договор и передачи

• В договоре пропишите цену, сроки, порядок расчётов и обмена документами, каналы связи.
• Закрепите перечень передаваемого имущества и состояние квартиры.
• Сделайте чек-лист приёмки и подпишите акт в день расчёта.

Профессиональная поддержка

• Юридическая проверка квартиры до внесения аванса.
• Проверить квартиру перед покупкой по чек-листу (ЕГРН, суды, залоги, маткапитал).
• Юрист недвижимость — согласует безопасную схему расчётов и форму сделки.

Безопасная вторичка — это доказуемая воля продавца + «прозрачные» безналичные расчёты + тщательная проверка документов. Делайте всё «на бумаге» и в банке — тогда даже громкие прецеденты не разрушат вашу сделку.